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부동산 거래를 앞두고 있다면, 중요한 서류가 바로 등기부등본과 건축물대장입니다. 건축물대장을 미리 확인하지 않으면, 계약 후 에 예상치 못한 문제가 생길 수 있습니다. 그래서 이번 포스팅은 건축물대장이 무엇인지, 어떻게 열람하고 발급하는지, 건축물대장 속 무엇을 중점으로 체크해야하는지를 자세히 안내합니다. 빠르게 건축물 정보를 확인하시려면 아래 버튼에서 확인하세요.
1. 건축물대장이란?
건축물대장은 건축물의 소재지, 구조 및 용도, 층수 및 면적, 사용승인일자, 소유자 정보 등 건물과 관련된 중요한 정보를 담고 있는 공적 장부입니다. 쉽게 말해, 건축물대장은 해당 건물이 법적인 절차를 거쳐 지어졌는지, 그리고 어떤 목적으로 사용할 수 있는지를 알려주는 일종의 공식 정보서류입니다.
건축물대장을 발급받고 확인해야 하는 이유는 아주 분명합니다.
- 건축 변경 이력 확인: 허가받지 않은 증축이나 용도 변경이 있는 경우, 금융 거래나 보증 심사에서 불이익을 받을 수 있습니다.
- 용도 속임 방지: 상가나 창고인데 주거용처럼 꾸며진 경우, 속아서 계약하지 않도록 사전에 확인이 필요합니다.
- 소유자 검증: 계약 전에 실제 건물 소유자가 누구인지 확인할 수 있어, 사기 예방에 도움이 됩니다.
등기부등본이 해당 부동산의 소유권이나 저당권 같은 ‘법적인 권리 관계’를 나타낸다면, 건축물대장은 건물의 구조, 용도, 층수 등 ‘실제 건물의 상태’를 보여주는 문서입니다. 이 두 자료는 서로 다른 정보를 담고 있기 때문에, 부동산 계약 전에는 반드시 두 문서를 함께 확인해야 보다 정확하고 안전한 판단이 가능합니다.
2. 발급 방법
1) 오프라인
- 시·군 ·구청, 읍·면·동 주민센터 등을 방문해 민원창구에서 신청서 작성 후 열람(발급) 신청 가능.
- 무인발급기로 출력 가능.
- → 이 경우, 발급 수수료 500원, 열람 수수료 300원이 필요.
※ 2025.05.18일 기준, 수원시, 고령군, 괴산군은 무인민원발급기 수수료 무료.
2) 온라인(PC 또는 모바일 둘다 가능)
- 정부24 접속 후 무료열람, 무료발급 가능
- 세움터 접속 후 무료열람, 무료발급 가능
3. 건축물대장 무료 열람, 발급 가능 사이트
▶️ 정부24에서 열람 또는 발급하는 방법
정부24는 건축물대장을 포함한 각종 공공기록을 온라인으로 제공하는 대표적인 포털입니다. 다음과 같은 절차로 건축물대장을 열람 또는 발급 할 수 있습니다.
- 정부24 홈페이지 접속 (https://www.gov.kr🔗)
- 검색창에 ‘건축물관리대장’ 입력
- ‘건축물대장 등·초본 발급’ 서비스 클릭
- 공인인증서(공동인증서) 또는 간편 인증으로 로그인
- 주소 입력 후 열람 또는 발급 선택
- 출력용 PDF 파일 자동 생성
- 프린터 연결 시 즉시 출력 가능
해당 서비스는 연중무휴 24시간 무료로 제공됩니다. 단순 열람 외에도, 프린트하거나 PDF 저장이 필요한 경우 인터넷 발급이 필요합니다. 관공서에 제출 시 ‘발급용’을 출력해야 하며, 단순 열람본은 효력이 없습니다.
▶️세움터에서 열람 또는 발급하는 방법
국토교통부에서 운영하는 건축행정시스템 세움터에서도 건축물관리대장의 열람 및 발급이 가능합니다. 직접 이용해보니 정부24보다 조금 더 세움터가 간편하게 로그인 없이도 간편하게 건축물대장을 열람하거나 발급 받을 수 있으며, 모바일에서도 이용이 가능해 편리합니다.
- 세움터 홈페이지 접속 (https://www.eais.go.kr🔗)
- 민원서비스에서 ‘건축물대장 발급’ 메뉴 클릭
- 회원 또는 비회원 발급 로그인
- 주소 또는 대지위치 입력 후 신청할 민원 담기
- 열람 또는 발급 선택
- PDF로 열람 또는 출력 가능
▶️모바일로 가능한가요?
정부24는 모바일 앱도 제공하므로 스마트폰에서도 회원 및 비회원 열람이 가능합니다. 단, 인증서 로그인 시 공동인증서나 PASS 앱이 설치되어 있어야 합니다. 세움터에서는 모바일 앱은 없지만 모바일 세움터로 접속하여 회원 또는 비회원으로 로그인 없이도 건축물대장의 열람이 가능합니다.
4. 건축물대장 열람 시 꼭 확인해야 할 핵심 4가지 체크포인트
건축물대장은 처음 보면 정보가 많아 복잡하게 느껴질 수 있지만, 사실 아래 핵심 4가지만 체크하면 됩니다.
✅ 전유/공용면적
내가 실제로 사용하는 공간과 복도·계단 같은 공동 사용 면적을 구분해 파악할 수 있습니다.
✅ 용도
해당 공간이 주택인지, 상가인지 등을 확인해 용도에 맞는 계약이 이루어졌는지 확인합니다.
✅ 부적합 건축물 여부
‘부적합’ 표시가 있다면 주의하세요. 허가받지 않은 증축이나 용도 변경이 있었을 수 있습니다.
✅ 구조와 층수
건물의 구조와 층수를 확인하면 계획과 다른 증축 여부나 전반적인 안전성을 가늠할 수 있습니다.
특히 ‘부적합 건축물’로 표시된 경우, 단순한 문제가 아닙니다. 옥상 무단 증축, 주택으로의 허가 외 용도 변경, 베란다 확장 등이 포함될 수 있으며, 이런 건물은 이행강제금 부과, 금융 심사 제약, 사용 불가 조치까지 발생할 수 있어 꼭 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다.
5. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 출력본은 법적 효력이 있나요?
A. 정부24에서 정식 발급한 문서는 관공서 제출 시 법적 효력이 있습니다.
Q. 스마트폰만으로도 열람 가능한가요?
A. 네, 정부24 앱 또는 모바일 세움터에서 가능합니다. 다만 출력은 PC가 필요합니다.
Q. 건축물대장을 신청할 때 평면도(현황도)도 함께 발급받을 수 있나요?
A. 온라인에서는 평면도(현황도) 이미지를 발급받을 수 없습니다. 해당 도면은 개인정보와 밀접한 자료이기 때문에, 건축물 소유자의 동의가 있어야만 발급이 가능합니다. 따라서 평면도가 필요하신 경우에는 관할 시·군·구청 등 행정기관을 직접 방문해 신청하셔야 합니다.
